Grundbuch-Lexikon

Erklärung der Begriffe in einem Grundbuchauszug

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot schränkt die Möglichkeiten des Eigentümers ein, eine Immobilie ohne Zustimmung einer bestimmten Person zu belasten oder zu verkaufen.

Belastungsverbot: Die Immobilie darf ohne Zustimmung des Berechtigten grundsätzlich nicht mit neuen Belastungen, beispielsweise einer Hypothek, versehen werden.

Veräußerungsverbot: Die Immobilie darf ohne Zustimmung des Berechtigten grundsätzlich nicht verkauft oder verschenkt werden.

Ein solches Verbot wird häufig innerhalb der Familie vereinbart, beispielsweise zwischen Ehepartnern oder zwischen Eltern und Kindern. Ist das Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen, ist es für Dritte ersichtlich und entfaltet eine dingliche Wirkung. Es dient insbesondere dazu, die Immobilie vor einer unerwünschten Veräußerung oder Belastung zu schützen.

Wichtig: Ein eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot bedeutet nicht, dass die Immobilie überhaupt nicht verkauft oder belastet werden kann. Mit Zustimmung des Berechtigten sind entsprechende Rechtsgeschäfte grundsätzlich weiterhin möglich.

BEISPIEL AUS DEM GRUNDBUCH

1 a 795/2007

BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT für
HUBER Franz, geb. 1919-11-23
HUBER Maria, geb. 1920-07-05

Für die Immobilie besteht ein Belastungs- und Veräußerungsverbot zugunsten von Franz Brunner und Maria Brunner. Das bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie grundsätzlich nur mit Zustimmung der beiden Berechtigten verkaufen, verschenken oder beispielsweise mit einer Hypothek belasten darf.

Über die laufende Nummer 795 und das Jahr 2007 kann die zugrunde liegende Urkunde online in der Grundbuch-Urkundensammlung eingesehen werden.

Urkunde anfordern

Bezirksgericht

In den Bezirksgerichten wird unter anderem das Grundbuch und die zugehörige Urkundensammlung verwaltet. Das zuständige Bezirksgericht ist von der jeweiligen Katastralgemeinde abhängig. Es ist in der zweiten Zeile eines jeden Grundbuchauszugs vermerkt.

Übersicht aller Bezirksgerichte

Dienstbarkarkeit (Servitut)

Eine Dienstbarkeit (auch Servitut genannt) ist ein Recht, das einer Person oder dem Eigentümer einer anderen Liegenschaft erlaubt, eine fremde Immobilie in bestimmter Weise zu nutzen. Der Eigentümer der belasteten Liegenschaft muss diese Nutzung dulden oder bestimmte Handlungen unterlassen.Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte und Fruchtgenussrechte.

BEISPIEL AUS DEM GRUNDBUCH

2 a 301/2012

DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 480/1
für Gst 449/2 448/3 448/2

Das Grundstück 480/1 darf von den Eigentümern der Grundstücke 449/2, 448/3 und 448/2 zum Gehen und Fahren genutzt werden. Der Eigentümer des Grundstücks 480/1 muss diese Nutzung im vereinbarten Umfang erlauben.

Über die laufende Nummer 301 und das Jahr 2012 kann der Dienstbarkeitsvertrag online in der Grundbuch-Urkundensammlung eingesehen werden.

Dienstbarkeitsvertrag anfordern

Einantwortungsbeschluss

Ein Einantwortungsbeschluss ist das Ergebnis eines Verlassenschaftsverfahrens. In diesem Dokument werden alle Erben der Verlassenschaft angeführt und warum diese zum Erbe berechtigt sind. Im Einantwortungsbeschluss ist ersichtlich, ob und welche Immobilien vom Verstorbenen hinterlassen werden. Für die Eigentumseintragung des Erbens im Grundbuch der ist dem Bezirksgericht der Einantwortungsbeschluss vorzulegen. Eine Liegenschaft wurde vererbt, wenn im B-Blatt des Grundbuchs unter dem Namen des Erbens eine Einantwortungsbeschluss angeführt wird. Dieser kann mit der laufenden Nummer und der Jahreszahl online im Grundbuch abgefragt werden.

Einantwortungsbeschluss anfordern

Einlagezahl

Über die Einlagezahl (EZ) und der Katastralgemeinde (KG) wird ein Grundbuchseinlage eindeutig im Grundbuch definiert. Eine Einlage kann aus mehreren Grundstücksnummern bestehen. Die Einlagezahl kann lediglich aus Ziffern bestehen und ist immer auf der ersten Seite des Grundbuchsauszugs rechts oben ersichtlich.

Grundbuchauszug über Einlagezahl anfordern

Grundbucheintragungsgebühr

Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1% des Kaufpreises der Immobilie und wird üblicherweise vom Notar bzw. Rechtsanwalt selbstberechnet und im Kaufvertrag angeführt (siehe auch §26 GGG).

Die Bundesregierung hat beschlossen, dass die Grundbucheintragungsgebühr für Wohnungseigentum bis zu einem Kaufpreis von 500.000 EUR zwischen 01.04.2024 und 30.06.2026 entfällt. Dasselbe gilt für die Pfandrechtseintragungsgebühr.

Beispiel 1: Erwerb von Wohnungseigentum bis 500.000 EUR – Entfall der Eintragungsgebühren

Kaufpreis

450.000 EUR

Grundbucheintragungsgebühr

4.950 EUR

1,1% vom Kaufpreis

Pfandrechtseintragungsgebühr

5.400 EUR

1,2% vom Kaufpreis

Eintragungsgebühren

10.350 EUR

entfallen bis 30.06.2026 zur Gänze

Bei Erwerb von Wohneigentum über 500.000 EUR entfällt die Grundbucheintragungsgebühr anteilsmäßig auf den Betrag von 500.000 EUR. Selbiges gilt für die Pfandrechtseintragungsgebühr.

Beispiel 2: Erwerb von Wohnungseigentum über 500.000 EUR – Entfall anteiliger Eintragungsgebühren

Kaufpreis

950.000 EUR

Grundbucheintragungsgebühr

10.450 EUR

1,1% vom Kaufpreis

-5.500 EUR

1,1% von 500.000 EUR

Pfandrechtseintragungsgebühr

11.450 EUR

1,2% vom Kaufpreis

-6.000 EUR

1,2% von 500.000 EUR

Eintragungsgebühren

10.400 EUR

bis 30.06.2026

Grundbuchseinlage / Grundbuchskörper

Eine Grundbuchseinlage bzw. Grundbuchskörper bezeichnet im Grundbuch eine Liegenschaft. Eine Grundbuchseinlage kann über einen Auszug abgefragt werden (Grundbuchauszug). Eine Grundbuchseinlage wird eindeutig über die Katastralgemeinde und der Einlagezahl definiert.

Grundstücksnummer

Über die Grundstücksnummer (GST-NR) und der Katastralgemeinde (KG) wird ein Grundstück eindeutig im Grundbuch definiert. Pro Katastralgemeinde ist jede Grundstücksnummer nur einmal vergeben. Ein Grundbuchauszug kann aus Kombination von der Katastralgemeinde und der Grundstücksnummer angefordert werden. Die Grundstücksnummern sind auf der ersten Seite des Grundbuchsauszugs in der Abteilung A1 ersichtlich. Die Grundstücksnummer kann aus mehreren Ziffern und den Symbolen „/“ und „.“ bestehen. Ein Grundbuchauszug kann aus mehreren Grundstücksnummern bestehen. Diese werden häufig über die Einlagezahl (EZ) im Grundbuchauszug zusammengefasst.

Grundbuchauszug über Grundstücksnummer anfordern

Grundstücksnummer mit Punkt

Ist bei einem Grundstück bei der Grundstücksnummer ein Punkt vorangestellt (z.B. .180), sind die Grundstücksgrenzen seit der Erstellung des Franziszeischen Katasters (1810-1870) nicht verändert worden. Dies führt häufig zu Missverständnissen bei Abfragen im Grundbuch (Grundbuchauszug), denn neben der GST-NR .180 kann auch die GST-NR 180 in derselben Katastralgemeinde vorhanden sein.

Grundstücksnummer mit Schrägstrich

Ist bei einem Grundstück ein Schrägstrich enthalten, lässt sich ableiten, dass dieses einmal Bestandteil eines größeren Grundstücks war und abgeteilt wurde (z.B. aus 180 entstanden 180/1 und 180/2).

Grundstücksverzeichnis

Neben dem klassischen Grundbuchauszug können Grundstückseigentümer auch über einen Auszug aus dem Grundstücksverzeichnis abgefragt werden. In diesem Auszug ist ersichtlich wer der Eigentümer ist, wann dieser geboren wurde und mit welcher Adresse dieser gemeldet ist. Der Vorteil dieser Abfrage ist, dass die Eigentümer mehrerer Liegenschaften gleichzeitig abgefragt werden können (Mehrfachabfrage).

Eigentümer ermitteln

Katastralgemeinde

Eine Katastralgemeinde (KG) ist Teil einer Gemeinde, das heißt Gemeinden können aus mehreren Katastralgemeinden bestehen. Jeder Katastralgemeinde ist eine Katastralgemeindenummer (KG-NR) zugeordnet. Dies besteht immer aus genau aus 5 Ziffern. Grundstücke sind immer genau einer Katastralgemeinde zugeordnet. Somit kann ein Grundbuchauszug aus Kombination von Katastralgemeinde und Einlagezahl oder aus Kombination von Katastralgemeinde und Grundstücksnummer angefordert werden.

Übersicht aller Katastralgemeinden

Kaufvertrag

Wurde eine Liegenschaft verkauft (anstatt z.B. vererbt oder geschenkt) ist im B-Blatt des Grundbuchauszugs die laufende Nummer plus das Jahr und das Kaufvertragsdatum vermerkt. Die Tagebuchzahl und das Jahr wird benötigt um den Kaufvertrag online in der Urkundensammlung einsehen zu können. Der gesamte Kaufvertrag wird als gescanntes PDF zur Verfügung gestellt. Kaufverträge werden häufig recherchiert um Vertragsdetails, wie beispielweise Kaufpreise, einzusehen.

Beispiel Kaufvertrag

kaufvertrag

Herr Franz Huber hat die Hälfte der Liegenschaft am 09.04.2022 gekauft. Der Kaufvertrag kann über die laufende Nummer (5371) und Jahreszahl (2022) online eingesehen werden.

Kaufvertrag anfordern

Pfandrecht

Ist eine Liegenschaft mit einem Pfandrecht belastet, ist dies im C-Blatt des Grundbuchauszugs ersichtlich. Ein Pfandrecht wird in der Regel eingetragen, wenn der Liegenschaftsbesitzer einen Kredit aufnimmt. Das Pfandrecht dient als Besicherung der Bank, das heißt im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers, wäre die Bank in der Lage die Liegenschaft zu verpfänden. Dabei wird ein Höchstbetrag festgelegt, den die Bank maximal einbehalten darf. Dieser setzt sich aus der Kreditsumme plus Kreditnebenkosten zusammen.

Beispiel Pfandrecht

pfandrecht

Das eingetragene Pfandrecht bezieht sich auf die Eigentumsanteile gem. Blattnummer 16. Die laufende Nummer ist 3691, das Jahr ist 2022. Die Pfandurkunde wurde am 19.07.2022 ausgestellt. Die Raiffeisenbank Regionalbank Hall in Tirol ist Gläubiger und darf z.B. bei längerem Zahlungsausfall des Kreditnehmers die Liegenschaft bis zu einem Höchstbetrag von EUR 380.000 verpfänden.

Über die laufende Nummer (3691) und Jahr (2022) kann die Pfandurkunde online im Grundbuch eingesehen werden.

Pfandurkunde anfordern

Tagebuchzahl

Die Tagebuchbuchzahl (TZ) besteht aus einer laufenden Nummer und einer Jahreszahl. Einer Tagebuchzahl können ein oder mehrere Dokumente zugeordnet werden.

Beispiel Tagebuchzahl

pfandrecht

Die Tagebuchzahl besteht aus der laufenden Nummer 5371 und dem Jahr 2022. Mit der Bezirksgerichtsnummer und der Tagebuchzahl können online Urkunden ab dem Jahr 2006 angefordert werden.

Urkunde anfordern

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht ist im B-Blatt des Grundbuchs unter dem Eigentümer eingetragen. Es kann z.B. Bestandteil bzw. Bedingung eines Schenkungsvertrags oder Kaufvertrags sein. Das Vorkaufsrecht begünstigt eine Person, die Liegenschaft bzw. Anteile der Liegenschaft bei Verkaufsabsicht des Eigentümers zu kaufen. Dem Vorkaufsrechtsbegünstigten ist ein Angebot eines Dritten vorzulegen, er kann dann innerhalb von 30 Tagen zu denselben Konditionen das Vorkaufsrecht ausüben. Oft wird das Vorkaufsrecht bei Schenkungen vereinbart: Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Grundstück, gleichzeitig wird ein Vorkaufsrecht zugunsten seiner Tochter im Grundbuch verleibt. So kann theoretisch sichergestellt werden, dass das Grundstück innerhalb der Familie bleibt.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum bezeichnet das dingliche Recht eine Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit (wie z.B. Lager, Geschäftslokal) oder einen Kfz-Stellplatz zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Als Wohnungseigentümer ist man automatisch Miteigentümer einer Liegenschaft, der über einen ideellen Anteil der Liegenschaft verfügt.

Wohnungseigentumsvertrag anfordern